주택임대소득 신고기간 총정리｜1주택·2주택 분리과세 기준과 LH 임대 세금

주택을 소유하면서 월세나 전세보증금을 받고 있다면 반드시 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 주택임대소득 신고 대상 여부와 분리과세 기준입니다.

특히 2026년에는 고가주택을 2채 보유한 사람의 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 범위가 확대되면서 기존과 달라진 내용을 정확하게 알아둘 필요가 있습니다.

주택임대소득은 단순히 월세를 받는다고 무조건 세금을 내는 것도 아니고, 전세로 임대한다고 해서 언제나 세금이 없는 것도 아닙니다.

보유한 주택이 1채인지 2채인지, 주택의 기준시가가 얼마인지, 연간 임대수입이 2,000만원 이하인지에 따라 과세 여부와 신고 방법이 달라집니다.

또한 최근에는 LH 전세임대 계약을 체결하는 집주인도 많아지면서 LH에 주택을 임대하면 임대소득세를 신고해야 하는지 궁금해하는 경우가 많습니다.

이번 글에서는 2026년 기준으로 주택임대소득 신고기간부터 1주택·2주택 과세 기준, 분리과세 세율, LH 전세임대 세금, 실제 계산 사례까지 자세하게 알아보겠습니다.

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주택임대소득이란 무엇일까?

주택임대소득이란 개인이 소유한 주택을 다른 사람에게 임대하면서 발생하는 소득을 의미합니다.

대표적으로 매월 받는 월세가 있으며, 일정한 요건을 충족하는 경우 전세보증금이나 임대보증금에 대한 간주임대료도 임대수입에 포함될 수 있습니다.

예를 들어 아파트 한 채를 보유하면서 매월 100만원의 월세를 받는다면 1년 동안 발생하는 월세 수입은 1,200만원입니다.

그러나 이 금액이 곧바로 과세표준이 되는 것은 아닙니다.

먼저 해당 주택이 과세 대상인지 판단해야 하며, 과세 대상이라면 필요경비와 공제금액 등을 반영해 세금을 계산합니다.

여기서 중요한 점은 주택임대소득의 과세 여부와 실제 납부할 세금이 있는지는 서로 다른 문제라는 것입니다.

과세 대상에 해당하더라도 필요경비와 공제를 적용한 결과 세금이 0원이 될 수 있습니다. 반대로 임대수입이 적더라도 다른 소득이나 주택 보유 조건에 따라 신고가 필요할 수 있습니다.

2026년 주택임대소득 신고기간은 언제일까?

주택임대소득에 대한 종합소득세는 원칙적으로 임대수입이 발생한 다음 해 5월에 신고합니다.

2025년 1월부터 12월까지 발생한 주택임대소득은 2026년 5월에 신고하는 구조입니다.

주택임대소득 신고기간 정리

소득 발생 연도	신고기간
2025년 귀속	2026년 5월 1일~6월 1일
2026년 귀속	2027년 5월 1일~31일(원칙)

2025년 귀속 신고는 2026년 5월 31일이 일요일이어서 신고기한이 6월 1일까지였습니다.

2026년에 발생한 주택임대소득은 원칙적으로 2027년 5월에 신고하게 됩니다. 다만 실제 신고 시에는 법정 공휴일과 기한 연장 공고를 확인하는 것이 좋습니다.

신고는 국세청 홈택스 또는 세무서를 통해 진행할 수 있습니다.

여기서 한 가지 더 알아둘 부분이 있습니다.

주택임대업 사업자등록과 종합소득세 신고는 별개의 절차입니다.

주택임대업을 시작하면서 세무서에 사업자등록을 해야 하는 경우에는 원칙적으로 사업 개시일부터 20일 이내에 등록해야 합니다. 과세 대상 주택임대소득이 있는데 등록 의무를 이행하지 않으면 별도의 가산세 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 월세를 처음 받기 시작한 집주인이라면 다음 해 5월 종합소득세 신고뿐 아니라 사업자등록 의무도 함께 확인해야 합니다.

1주택자 주택임대소득 과세 기준

주택을 한 채만 보유하고 있다면 월세를 받더라도 비과세가 적용되는 경우가 많습니다.

국내에 있는 주택 한 채를 보유하고 있고 해당 주택의 기준시가가 12억 원 이하라면, 그 주택에서 발생하는 월세 수입은 원칙적으로 비과세입니다.

예를 들어 국내 기준시가 8억 원인 아파트 한 채를 보유하면서 매월 150만원의 월세를 받는다고 가정해 보겠습니다.

1년 동안 월세 수입은 1,800만원이지만, 1주택 비과세 요건을 충족한다면 해당 월세 수입에 대해서는 주택임대소득세가 발생하지 않습니다.

반면 같은 1주택자라도 주택의 기준시가가 12억 원을 초과한다면 이야기가 달라집니다.

국내 기준시가 15억 원인 주택을 임대해 월세를 받고 있다면 주택임대소득 과세 대상이 될 수 있습니다.

또한 국외에 있는 주택을 임대하여 월세 수입이 발생하는 경우에도 국내 1주택 비과세 규정과 다르게 판단합니다.

여기서 기준이 되는 것은 매매가격이나 현재 호가가 아니라 세법상 기준시가라는 점도 중요합니다.

따라서 1주택자는 다음 조건을 확인해야 합니다.

국내 주택인지 국외 주택인지
해당 주택의 기준시가가 12억 원을 초과하는지
월세를 받고 있는지
배우자 명의로 다른 주택을 보유하고 있는지

특히 주택 수는 원칙적으로 부부 합산으로 판단하기 때문에 본인 명의로 1채만 있더라도 배우자가 다른 주택을 보유하고 있다면 2주택자로 판단될 수 있습니다.

2주택자 월세 소득은 무조건 신고해야 할까?

2주택자는 1주택자보다 주택임대소득 과세 기준이 엄격합니다.

2주택자가 받는 월세 수입은 원칙적으로 모두 과세 대상입니다.

예를 들어 본인이 거주하는 아파트 한 채와 월세를 받는 오피스텔 한 채를 보유하고 있다고 가정하겠습니다.

오피스텔이 세법상 주택에 해당하고 매월 50만원의 월세를 받는다면 연간 임대수입은 600만원입니다.

이 경우 연간 임대수입이 2,000만원 이하이므로 분리과세를 선택할 수 있습니다.

다만 분리과세를 적용한다고 해서 반드시 세금을 납부하는 것은 아닙니다. 필요경비와 공제금액을 적용하면 실제 세금이 발생하지 않을 수도 있습니다.

반면 2주택자가 월세 없이 전세보증금만 받는 경우에는 별도의 기준이 적용됩니다.

2025년 귀속까지 일반적인 2주택자의 전세보증금은 간주임대료 과세 대상이 아니었습니다.

하지만 2026년 귀속부터는 고가주택 2채를 보유하고 보증금 합계액이 12억 원을 초과하면 간주임대료 과세 대상에 포함됩니다.

여기서 고가주택은 기준시가가 12억 원을 초과하는 주택을 의미합니다.

따라서 2026년 이후에는 2주택자라고 해서 전세보증금이 항상 비과세라고 단정해서는 안 됩니다.

3주택 이상 보유자의 간주임대료 과세 기준

3주택 이상 보유자는 월세 수입뿐 아니라 전세보증금에 대한 간주임대료도 확인해야 합니다.

간주임대료란 실제로 월세를 받지 않더라도 일정한 보증금을 보유함으로써 발생하는 경제적 이익을 세법에서 임대수입으로 계산하는 제도입니다.

원칙적으로 간주임대료 계산 대상인 주택을 3채 이상 보유하고 해당 보증금 합계가 3억 원을 초과하면 과세 대상이 될 수 있습니다.

다만 모든 주택이 간주임대료 계산을 위한 주택 수에 포함되는 것은 아닙니다.

2026년 12월 31일까지 적용되는 소형주택 특례에 따르면 다음 두 조건을 모두 충족하는 주택은 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외됩니다.

주거전용면적 40㎡ 이하
해당 과세기간 기준시가 2억 원 이하

이 특례는 간주임대료 판단을 위한 것이므로 소형주택에서 월세 수입이 발생하면 별도로 월세 과세 여부를 확인해야 합니다.

또한 간주임대료는 보증금 전체에 세율을 곱하는 방식이 아닙니다.

보증금 규모와 보유 기간, 정기예금이자율, 장부 신고 여부 등 여러 조건을 반영해 계산합니다.

따라서 전세보증금이 3억 원을 초과한다고 해서 초과 금액 전부가 과세소득이 되는 것은 아닙니다.

주택임대소득 분리과세 기준은 2,000만원

주택임대소득에서 가장 중요한 기준 중 하나가 연간 총수입금액 2,000만원입니다.

과세 대상 주택임대 총수입금액이 연간 2,000만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 유리한 방법을 선택할 수 있습니다.

반면 2,000만원을 초과하면 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고해야 합니다.

여기서 2,000만원은 필요경비를 제외한 순이익이 아니라 과세 대상 주택임대 총수입금액을 의미합니다.

예를 들어 월세가 100만원이라면 연간 수입은 1,200만원이므로 분리과세 선택이 가능합니다.

월세가 150만원이라면 연간 수입은 1,800만원으로 역시 분리과세 선택이 가능합니다.

하지만 월세가 200만원이라면 연간 수입은 2,400만원이므로 분리과세 선택 대상에서 벗어납니다.

물론 여러 주택에서 월세를 받고 있다면 과세 대상 임대수입을 합산하여 판단해야 합니다.

분리과세와 종합과세의 차이

분리과세는 주택임대소득을 다른 종합과세 대상 소득과 분리해 일정한 세율로 계산하는 방식입니다.

주택임대소득 분리과세 세율은 14%입니다. 지방소득세는 별도로 고려해야 합니다.

종합과세는 주택임대소득을 근로소득, 다른 사업소득 등과 합산하여 누진세율을 적용하는 방식입니다.

종합소득세 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6~45%입니다.

따라서 근로소득이나 다른 사업소득이 많은 사람은 분리과세가 유리할 수 있지만, 모든 경우에 그런 것은 아닙니다.

소득공제, 필요경비, 다른 소득의 규모 등을 고려하면 종합과세가 더 유리한 사례도 있으므로 실제 신고 전 두 방법을 비교하는 것이 좋습니다.

등록임대주택과 미등록임대주택의 분리과세 차이

분리과세를 선택하면 등록임대주택과 미등록임대주택에 따라 필요경비와 공제금액이 달라집니다.

구분	등록임대주택	미등록임대주택
필요경비율	60%	50%
기본 공제금액	400만원	200만원
분리과세 세율	14%	14%

다만 등록임대주택이라고 해서 모든 등록 사업자가 자동으로 60% 필요경비와 400만원 공제를 적용받는 것은 아닙니다.

세무서와 지방자치단체 등록, 해당 임대주택 유형, 임대료 증액 제한 등 법정 요건을 충족해야 합니다.

특히 임대보증금이나 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않아야 하는 등의 조건이 있습니다.

또한 기본 공제금액은 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에 적용됩니다.

여기에는 연말정산을 마친 근로소득금액도 포함될 수 있습니다.

따라서 직장인이면서 월세를 받는 집주인이라면 자신의 연봉 자체가 아니라 세법상 근로소득금액 등을 확인해야 합니다.

월세 100만원을 받으면 세금은 얼마나 나올까?

실제 사례를 통해 주택임대소득 분리과세 계산 방법을 살펴보겠습니다.

2주택자가 미등록 임대주택에서 매월 100만원의 월세를 받는 상황을 가정하겠습니다.

다른 종합소득금액은 2,000만원 이하이고, 해당 월세 수입이 모두 과세 대상이라고 가정합니다.

연간 임대수입 계산

월세 100만원 × 12개월 = 1,200만원

필요경비 계산

미등록임대주택 필요경비율 50% 적용

1,200만원 × 50% = 600만원

기본 공제금액 적용

기본 공제금액 200만원 차감

1,200만원 - 600만원 - 200만원 = 400만원

분리과세 소득세 계산

400만원 × 14% = 56만원

따라서 위 조건에서 계산한 분리과세 소득세 산출세액은 56만원입니다.

지방소득세까지 단순 합산하면 약 61만 6,000원입니다.

다만 이는 세액감면이나 기타 조정 사항을 반영하지 않은 예시입니다.

같은 월세 100만원이라도 등록임대주택 우대 요건을 충족한다면 결과가 달라집니다.

연간 임대수입 1,200만원에서 필요경비 60%인 720만원을 차감하고, 기본 공제금액 400만원을 추가로 차감하면 과세표준은 80만원입니다.

여기에 14%를 적용하면 소득세 산출세액은 11만 2,000원입니다.

이처럼 등록임대주택 우대 요건을 충족하는지에 따라 세금 차이가 크게 발생할 수 있습니다.

단, 세금만 보고 임대사업자등록을 결정하기보다는 의무 임대기간과 임대료 제한, 등록 가능한 주택 유형 등을 함께 검토해야 합니다.

LH 전세임대 계약을 하면 주택임대소득 신고를 해야 할까?

LH 전세임대는 일반적인 개인 간 전세계약과 계약 구조가 다를 수 있습니다.

LH 전세임대 제도는 입주대상자가 거주를 희망하는 주택에 대해 LH가 집주인과 전세계약을 체결한 뒤 입주대상자에게 재임대하는 방식입니다.

그렇다면 집주인이 LH와 전세계약을 체결하고 전세보증금을 받는 경우에도 주택임대소득세를 신고해야 할까요?

결론부터 말하면 LH와 계약했다는 사실만으로 세금이 면제되거나 과세되는 것은 아닙니다.

주택 수와 실제 수령한 금액, 계약 형태에 따라 판단해야 합니다.

LH 전세임대 계약으로 보증금만 받는 경우

예를 들어 집주인이 본인 거주 주택 한 채와 LH에 전세로 임대한 주택 한 채를 보유하고 있다고 가정하겠습니다.

즉 부부 합산 2주택자이며, LH와 전세계약을 체결하고 보증금 1억 5,000만원만 받는 상황입니다.

두 주택 모두 기준시가 12억 원 이하이고 별도의 월세 수입이 없다면, 일반적으로 해당 보증금에 대한 간주임대료 과세 대상이 아닙니다.

따라서 이 계약만으로 과세 대상 주택임대소득이 발생하지 않을 수 있습니다.

반면 고가주택 2채를 보유하고 있고 보증금 합계가 12억 원을 초과한다면 2026년 귀속부터 적용되는 새로운 간주임대료 과세 기준을 확인해야 합니다.

LH로부터 매월 월세를 받는 경우

LH와의 계약에서 집주인이 매월 임대료를 받는 구조라면 해당 금액은 주택임대소득에 해당할 수 있습니다.

예를 들어 부부 합산 2주택자가 LH와 임대차계약을 체결하고 매월 60만원의 월세를 받는다면 연간 월세 수입은 720만원입니다.

2주택자의 월세 수입은 원칙적으로 과세 대상이므로 분리과세 또는 종합과세 신고 여부를 검토해야 합니다.

다만 실제 세금은 필요경비와 공제금액 등을 적용해 계산합니다.

LH 계약을 하면 등록임대주택 혜택을 받을까?

이 부분은 많은 집주인이 혼동하는 내용입니다.

LH와 임대차계약을 체결했다고 해서 자동으로 세법상 등록임대주택으로 인정되는 것은 아닙니다.

등록임대주택의 필요경비율 60%와 공제금액 400만원을 적용받으려면 별도의 법정 요건을 충족해야 합니다.

따라서 LH 계약서가 있다는 이유만으로 등록임대주택 우대 세율이나 공제를 적용해서는 안 됩니다.

또한 LH에 주택을 임대하는 집주인과 LH 임대주택에 거주하는 입주자는 서로 다른 입장입니다.

LH 임대주택에 입주해 보증금이나 월세를 납부하는 사람은 해당 계약에서 임대소득을 받는 사람이 아니므로, 그 계약 자체로 주택임대소득세 신고 의무가 생기는 것은 아닙니다.

주택임대소득 신고하지 않으면 어떻게 될까?

과세 대상 주택임대소득이 발생했는데 신고 의무를 이행하지 않으면 무신고가산세나 납부지연가산세 등이 발생할 수 있습니다.

또한 주택임대업 사업자등록 의무가 있는데 이를 이행하지 않았다면 별도의 가산세가 문제 될 수 있습니다.

특히 월세 수입이 2,000만원 이하라고 해서 신고하지 않아도 된다고 생각하는 경우가 있습니다.

하지만 2,000만원 이하는 분리과세를 선택할 수 있는 기준이지, 모든 임대소득이 비과세된다는 의미가 아닙니다.

예를 들어 2주택자가 월세를 받는다면 수입이 적더라도 과세 대상인지 확인해야 합니다.

반대로 국내 기준시가 12억 원 이하 주택 한 채에서 발생한 월세처럼 비과세 요건을 충족하는 경우에는 해당 월세에 대한 주택임대소득세 신고 의무가 발생하지 않을 수 있습니다.

중요한 것은 수입이 얼마인지 확인하기 전에 먼저 과세 대상인지 판단하는 것입니다.

홈택스 주택임대소득 신고 방법

주택임대소득 신고는 국세청 홈택스를 통해 전자신고할 수 있습니다.

기본적인 절차는 다음과 같습니다.

국세청 홈택스에 접속하여 로그인합니다.
종합소득세 신고 메뉴로 이동합니다.
본인의 소득 유형에 맞는 신고 방식을 선택합니다.
주택임대소득 관련 수입금액을 확인하고 입력합니다.
분리과세 대상이라면 종합과세와 분리과세 중 적절한 방법을 검토합니다.
필요경비와 공제금액, 세액감면 등의 적용 여부를 확인합니다.
신고서를 제출하고 납부할 세액을 확인합니다.
개인지방소득세 신고 및 납부 여부도 확인합니다.

신고 메뉴의 명칭이나 화면 구성은 신고 연도에 따라 달라질 수 있습니다.

임대주택이 여러 채이거나 간주임대료 계산이 필요한 경우에는 임대차계약서, 보증금 내역, 임대기간, 기준시가 등의 자료를 미리 준비하는 것이 좋습니다.

또한 종합과세와 분리과세 중 어느 쪽이 유리한지 판단하기 어렵다면 국세청 안내자료나 세무 전문가의 도움을 받는 방법도 있습니다.

주택임대소득 자주 묻는 질문 FAQ

1주택자인데 월세 200만원을 받으면 세금을 내나요?

국내 기준시가 12억 원 이하 주택 한 채만 보유하고 있다면 원칙적으로 해당 월세 수입은 비과세입니다.

월세가 많다는 이유만으로 자동으로 과세되는 것은 아닙니다. 다만 고가주택이나 국외 주택이라면 별도 판단이 필요합니다.

2주택자인데 월세가 월 30만원뿐이어도 신고해야 하나요?

2주택자의 월세 수입은 원칙적으로 과세 대상입니다.

연간 월세 수입이 360만원이라면 다른 종합소득금액과 공제 조건에 따라 실제 납부세액이 없을 수 있지만, 과세 대상 여부와 신고 의무는 별도로 확인해야 합니다.

주택임대소득 2,000만원 이하이면 세금을 내지 않나요?

아닙니다.

연간 과세 대상 주택임대 총수입금액이 2,000만원 이하라는 것은 분리과세 선택이 가능하다는 뜻입니다.

필요경비와 공제금액을 적용한 후 과세표준이 남으면 세금이 발생할 수 있습니다.

LH 전세임대 계약도 임대소득에 포함되나요?

LH에 주택을 임대하는 집주인이 받는 금액은 계약 내용에 따라 판단합니다.

월세를 받는 경우에는 일반적인 주택임대소득 과세 기준이 적용되며, 전세보증금만 받는 경우에는 주택 수와 간주임대료 요건을 확인해야 합니다.

부부가 각각 주택 한 채씩 보유하면 1주택자인가요?

주택임대소득 과세를 위한 보유 주택 수는 원칙적으로 부부 합산입니다.

따라서 남편 명의 한 채, 아내 명의 한 채를 보유하고 있다면 일반적으로 2주택자로 판단합니다.

다만 소득의 귀속과 신고는 실제 소유관계 및 소득 귀속에 따라 별도로 검토해야 합니다.

2026년부터 2주택자 전세보증금도 과세되나요?

모든 2주택자가 과세되는 것은 아닙니다.

기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택 2채를 보유하고, 보증금 등의 합계액이 12억 원을 초과하는 경우가 새로운 간주임대료 과세 대상에 포함됩니다.

주택임대소득 신고기간을 놓치면 어떻게 하나요?

신고 의무가 있는데 기한을 놓쳤다면 가능한 한 빨리 기한 후 신고 여부를 확인해야 합니다.

가산세가 발생할 수 있으므로 국세청 홈택스나 세무서에서 본인의 신고 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

2026년 주택임대소득 핵심 정리

지금까지 2026년 주택임대소득 신고기간과 분리과세 기준, 1주택·2주택 과세 조건, LH 전세임대 세금에 대해 살펴봤습니다.

핵심 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

첫째, 주택임대소득 신고는 원칙적으로 다음 해 5월에 진행합니다.

2026년에 발생한 임대소득은 2027년 5월에 신고하는 것이 기본입니다.

둘째, 1주택자는 국내 기준시가 12억 원 이하 주택의 월세가 원칙적으로 비과세입니다.

하지만 고가주택이나 국외 주택은 과세 대상이 될 수 있습니다.

셋째, 2주택자는 월세 수입이 원칙적으로 과세 대상입니다.

특히 2026년 귀속부터는 일정한 고가주택 2주택자의 전세보증금도 간주임대료 과세 대상에 포함됩니다.

넷째, 과세 대상 주택임대 총수입금액이 연간 2,000만원 이하라면 분리과세 14%를 선택할 수 있습니다.

다만 다른 소득과 필요경비, 공제 조건에 따라 종합과세가 더 유리할 수도 있습니다.

다섯째, LH 전세임대 계약도 일반적인 주택임대소득 과세 원칙에 따라 판단합니다.

LH와 계약했다는 이유만으로 세금이 면제되거나 등록임대주택 세제 혜택이 자동 적용되지는 않습니다.

주택임대소득은 같은 금액의 월세를 받더라도 보유 주택 수와 기준시가, 사업자등록 상태에 따라 세금이 달라질 수 있습니다.

따라서 매년 5월 종합소득세 신고기간이 다가오기 전에 본인의 임대차계약과 주택 보유 현황을 점검하는 것이 중요합니다.

특히 2026년부터 달라진 고가주택 2주택자의 간주임대료 과세 기준은 전세로 임대하는 집주인도 반드시 확인해야 할 사항입니다.

주택임대소득 신고를 준비하고 있다면 주택 수, 연간 월세 수입, 전세보증금, 등록임대주택 요건을 먼저 확인해 불필요한 가산세나 세금 부담을 예방하시기 바랍니다.

※ 이 글은 2026년 10월 기준 일반적인 세금 정보이며, 실제 신고 및 납부세액은 개별 계약 조건과 법령 개정 등에 따라 달라질 수 있습니다.

참고자료

국세청: 주택임대소득 과세대상 및 비과세 기준
국세청: 주택임대소득 분리과세 계산 안내
국세청: 주택 보증금에 대한 간주임대료
한국토지주택공사(LH): 전세임대주택 사업 안내

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