은마아파트 추가분담금 97억? 재건축 버티기의 진짜 결말 공개

서울 강남구 대치동의 상징이자 ‘재건축의 대명사’로 불리는 은마아파트가 또 한 번 화제의 중심에 섰습니다.
수십 년간 재건축 추진과 반대, 각종 규제 사이에서 ‘버티기’의 상징으로 불려 온 은마아파트가 이번엔 추가 분담금 규모로 세간의 이목을 끌고 있습니다. 최근 조합에서 공개한 추정 분담금 설문지 내용에 따르면, 일부 펜트하우스 세대의 경우 최대 97억 원에 달할 수 있는 것으로 분석되었습니다.

그렇다면 이 엄청난 금액은 어떤 계산 방식에서 나온 것일까요? 또 조합원들에게 실제로 얼마나 영향을 미치게 될까요? 아래에서 자세히 정리해 보았습니다.

은마아파트 추가분담금 97억? 재건축 버티기의 진짜 결말 공개 관련 사진

1. 은마아파트 재건축의 역사 — “버티기의 상징”에서 “결단의 시기”로

은마아파트는 1979년 준공된 대치동 대표 중층 단지로, 총 4,424 가구 규모의 대단지입니다.
수차례 재건축 추진이 있었지만, 정부의 규제 강화·초과이익환수제·안전진단 문제 등으로 사업이 번번이 좌초되었습니다. 그 과정에서 은마는 ‘버티기의 아이콘’으로 불리며 강남 재건축 시장의 상징이 되었죠.

하지만 2024년 이후 정부가 정비사업 인허가 절차를 간소화하고, 재건축초과이익환수제 완화 움직임이 보이면서
은마아파트 역시 “이젠 더 미룰 수 없다”는 분위기로 바뀌고 있습니다. 조합 측은 올해 설문조사를 통해 구체적인 사업비 시뮬레이션과 추가 분담금 예상액을 조합원들에게 공유했습니다.

2. 은마아파트 추가 분담금, 평형별 추정액 공개

조합이 공개한 2025년 9월 기준 추정 분담금 시뮬레이션 자료에 따르면, 평형별 예상 분담금은 다음과 같습니다.

먼저 전용 76㎡(약 31평) 세대의 경우 약 2억 3천만 원 정도의 추가 분담금이 예상됩니다.
다음으로 전용 84㎡(약 34평) 세대는 약 4억 7천만 원 수준으로, 가장 일반적인 주력 타입의 기준이 됩니다.

조금 더 넓은 전용 109㎡ 세대는 약 12억 2천만 원,
그보다 큰 전용 128㎡(약 51평) 세대는 약 17억 9천만 원으로 추정되었습니다.

고급형으로 분류되는 펜트하우스 전용 143㎡(약 57평) 세대는 약 37억 4천만 원,
가장 큰 규모의 펜트하우스 전용 286㎡(약 115평) 세대는 무려 약 97억 3천만 원에 달하는 것으로 나타났습니다.

이는 평당 공사비 900만 원 수준을 기준으로 산정된 결과로,
최근 자재비·인건비 상승을 반영하면 실제 분담금은 이보다 높아질 가능성이 크다고 합니다.

조합 관계자는 “현재 건설비가 1000만 원을 넘어가고 있으며, 공공기여 규모와 일반분양가가 확정돼야 정확한 계산이 가능하다”라고 밝혔습니다.

3. 재건축 후 규모 — 49층 초고층, 총 5893 가구로 변신 예정

은마아파트 재건축 사업은 단순한 리모델링 수준이 아닙니다.
현재 14층짜리 4,424 가구 규모에서 최고 49층, 총 5,893 가구(공공주택 1,090 가구 포함)로 탈바꿈할 계획입니다.

새 단지는 강남 한복판에 위치한 초고층 복합 주거단지로서,
주거 품질과 커뮤니티 시설, 조경, 조합원 전용시설 등에서
‘제2의 헬리오시티’, ‘강남의 랜드마크’로 평가받을 가능성이 높습니다.

하지만 공공임대 및 공공분양 비율이 높아질 경우
조합원들의 분담금이 추가로 늘어날 수 있다는 점이 현재 가장 큰 부담 요소로 꼽힙니다.

4. ‘버티기’의 대가, 97억 원이라는 상징적 숫자

‘버티기’라는 단어가 은마아파트 앞에 붙은 이유는 명확합니다.
수십 년 동안 재건축 규제 완화와 집값 상승을 지켜보며 조합원들이 사업 속도보다 시장의 흐름을 기다린 전략을 취해왔기 때문입니다.

하지만 이제 그 ‘버팀’의 대가가 현실화된 셈입니다.
사업이 장기화되면서 건축비와 금융비용이 꾸준히 상승했고,
그 결과 일부 세대의 예상 추가분담금이 100억 원에 육박하는 상황이 된 것입니다.

물론 이 수치는 극단적인 상위평형(펜트하우스)에 해당하지만,
중형(84㎡)만 보더라도 약 4~5억 원의 추가분담금이 추정돼
조합원 상당수가 ‘이 정도라면 부담이 크다’는 반응을 보이고 있습니다.

5. 조합원 반응과 향후 변수

조합원들 사이에서는 현재 “사업 속도보다 분담금 규모 조정이 우선”이라는 의견이 많습니다.
일부 조합원은 일반분양가 상향과 공공기여 축소를 요구하고 있으며,
다른 일부는 “이제는 더 늦출 수 없다”며 속도전을 주장하고 있습니다.

또한 금리 수준과 분양시장 회복세도 주요 변수입니다.
현재 서울 아파트 시장이 회복 국면에 있지만,
2026년 이후 경기 불확실성이 커질 경우 사업 지연이나 분양가 조정이 불가피할 수 있습니다.

전문가들은 “강남권 재건축 단지들이 공통적으로 공사비 상승, 금융비용 확대에 시달리고 있다”며
“분담금이 단기간에 줄어들 가능성은 낮고, 일반분양가 인상과 금융지원이 병행돼야 조합원 부담이 완화될 것”이라고 분석했습니다.

6. 추가 분담금 계산 구조는?

은마아파트의 추가 분담금은 크게 다음 세 가지 요소로 계산됩니다.

총사업비 – 총수입 = 조합원 분담금 총액
총사업비에는 공사비, 용역비, 금융비용, 각종 세금이 포함됩니다.
수입에는 일반분양 수익, 상가분양, 임대수입 등이 반영됩니다.

조합원 한 명이 실제 부담해야 할 금액은
→ (조합원 분담금 총액 ÷ 조합원 수) × 각자의 면적비율로 계산됩니다.

즉, 단지 전체 사업비가 커질수록, 일반분양 수익이 적을수록 조합원 부담은 늘어나게 됩니다.

7. 향후 일정과 전망

은마아파트 재건축은 현재 정비계획 변경 절차를 마치고,
서울시 심의 및 인허가 절차를 거치는 중입니다.
이후 건설사 선정, 관리처분인가, 이주 및 철거, 착공으로 이어지는 단계가 남아 있습니다.

조합 측은 “2026년 착공, 2030년 입주”를 목표로 하고 있으며,
공사비 변동과 정부 정책에 따라 일정이 다소 조정될 가능성이 있습니다.

전문가들은 “은마아파트는 이미 강남 재건축의 바로미터 역할을 하고 있다”며
“이 단지의 분담금과 사업 진행 속도는 다른 재건축 단지(압구정, 잠실주공 등)의 기준이 될 것”이라고 전망했습니다.

97억 원은 상징적 숫자, 진짜 변수는 ‘공사비와 일반분양가’

97억 원이라는 금액은 단순히 한 세대의 분담금이 아니라,
강남 재건축의 현실을 상징하는 숫자라고 할 수 있습니다.
수십 년간 미뤄온 결과가 이제는 금전적 부담으로 돌아온 셈이죠.

다만, 모든 세대가 수십억 원을 부담하는 것은 아니며
일반 조합원의 평균 분담금은 3~5억 원 수준으로 추정됩니다.

따라서 현재 가장 중요한 변수는

향후 공사비 상승률,
일반분양가 산정 기준,
정부의 재건축 규제 완화 속도입니다.

이 세 가지가 조합원의 부담을 결정할 핵심 요인으로 꼽힙니다.

“이제 은마의 버티기는 끝났다”

은마아파트는 오랫동안 ‘버티기의 상징’으로 불렸습니다.
하지만 이제는 ‘결단의 상징’으로 바뀌고 있습니다.
97억 원이라는 상징적 금액은 조합원들에게 경각심을 주는 동시에,
강남 재건축의 현실적인 문제를 드러낸 신호탄이 되었습니다.

이제 남은 것은 선택입니다.
‘끝까지 버티기’가 아닌, 현실적인 사업 추진을 통한
새로운 강남 주거의 탄생이 필요한 시점입니다.

더편한 하루